Colocando los cimientos para una industria hipotecaria en México
Edward C. Skelton

Economic Letter
Octubre 2006
Federal Reserve Bank of Dallas

Los mercados financieros bien desarrollados son indispensables para las economías modernas. Es difícil imaginarse los Estados Unidos y otros grandes poderes económicos sin el sistema de productos e instrumentos financieros que une a los ahorradores y prestatarios, fomentando la inversión y la eficiencia. Los países con mercados financieros subdesarrollados e ineficaces afrontan barreras importantes al crecimiento y la competitividad. Efectivamente, los niveles más altos de disponibilidad de servicios financieros generalmente están asociados con los índices más bajos de pobreza porque la creación de crédito facilita el desarrollo (Gráfica 1).[1]

Dada la importancia de mercados financieros en buen funcionamiento, es sorprendente que se haya prestado tan poca atención al progreso reciente de México en colocar los cimientos para un sistema financiero de calidad mundial. Una serie de reformas silenciosas, muchas de ellas promulgadas en los últimos años, señala que se producirá una gran explosión.

Un ejemplo destacado es la titulización (o bursatilización), que algunos consideran lo mejor de la innovación financiera. Al reunir activos previamente ilíquidos y vender su flujo de ingresos futuros a los inversionistas, la titulización libera valor y fomenta un flujo libre de capital, dispersa los riesgos y estimula la disponibilidad de crédito para los consumidores y las empresas. México emitió en diciembre de 2003 su primer título valor respaldado por hipoteca por $178 millones. Desde entonces, el mercado se ha expandido a aproximadamente $1,5 miles de millones al año, se espera que este total se duplique en el año siguiente, y luego que se vuelva a duplicar en 2008.

Este mercado de crecimiento rápido de los títulos valores respaldados por hipotecas es un ejemplo perfecto del éxito de México en el desarrollo financiero. No hace tanto tiempo, había escasa financiación para compras de casas, y para obtenerla normalmente se requería un pago inicial del 50 por ciento o más para un préstamo de tasa ajustable relativamente costoso. Hoy en día, un número creciente de personas tiene acceso a hipotecas de tasa fija a precios competitivos.

El desarrollo de una industria hipotecaria debería impulsar la economía mexicana al estimular viviendas de mejor calidad, aumentos de ahorros y mayor creación de riqueza (vea la caja "La recompensa de los títulos valores respaldados por hipotecas"). A la misma vez, lo que fomentará la movilidad familiar es facilitar la compra y venta de casas, un factor clave en liberar recursos de mano de obra para que se desplacen desde los lugares de crecimiento lento a las partes más dinámicas del país.

Reformas que respaldan el mercado hipotecario
El crecimiento reciente de préstamos en los bancos mexicanos ha sido sólido en las tres categorías principales (Gráfica 2).[2] Los préstamos a individuos han aumentado de modo espectacular durante los últimos seis años, aunque desde una base baja. Los préstamos comerciales, en gran parte inexistentes desde 1994, volvieron a crecer en 2004, un movimiento que se espera acelere. No obstante, lo más notable es el repentino aumento en préstamos hipotecarios para casas que comenzó en 2005. La mejora refleja una tendencia continua en la industria hipotecaria de viviendas: crecimiento explosivo en el número total de hipotecas originadas por prestamistas bancarios y no bancarios desde 1999 (Gráfica 3).

Comparado con el ambiente de alto crecimiento previo a principios de los 1990, el riesgo de préstamo de hoy está mucho mejor contenido y controlado. La mejora viene como resultado de los avances en las reglas de contabilidad, las medidas de suficiencia de capital, los requisitos de clasificación de los préstamos, y los procedimientos de auditoria y manejo de riesgos—todos los cuales ahora cumplen o superan las normas internacionales. Los préstamos hipotecarios han tenido mejoras estructurales importantes dentro de cada una de las dimensiones críticas de los procesos de préstamos: la medida de la capacidad crediticia, el respaldo de los préstamos y la obtención de fondos.

Midiendo la capacidad crediticia. México ha dado grandes pasos al reunir más y mejor información sobre la capacidad crediticia de los prestatarios. Las mejoras tecnológicas y el desarrollo de las oficinas fiables de crédito han contribuido a mejores sistemas de información de gestión y a decisiones más rápidas sobre los préstamos. Como resultado, el costo de financiar y originar hipotecas para viviendas ha disminuido.

En enero de 2002, México introdujo una estructura legal modificada para administrar las operaciones de las oficinas de crédito. Esta ley, junto con reglamentación bancaria que la apoya, mejoró la puntualidad de los datos de las oficinas de crédito sobre la capacidad crediticia de los posibles prestatarios, aumentó el uso de la información de las oficinas de crédito por parte de los prestamistas y fortaleció las protecciones de privacidad.[3] En parte debido a la nueva ley, la profundidad y la calidad de la información sobre prestatarios en México se compara ahora favorablemente con la de los iguales regionales y los países desarrollados.

El Buró de Crédito, la oficina de crédito más importante de México, era el único participante en el mercado hasta que se estableció Círculo de Crédito en junio de 2005. Los datos de estas dos organizaciones de carácter privado son extensos y cubren casi 40 millones de individuos y 1.6 millones de compañías, o un estimado 70 por ciento de los posibles prestatarios. Tal penetración es notable, dado que las oficinas de crédito han existido solamente 10 años. Al igual que en Estados Unidos, los hogares y los negocios tienen el derecho a un informe de crédito gratis al año.

Respaldando los préstamos. Aunque se tenga información abundante sobre los prestatarios, el repago completo de un préstamo, en particular una hipoteca a largo plazo, rara vez se garantiza. Por esta razón, normalmente se buscan garantías de crédito para reducir la pérdida en caso de incumplimiento.

Una de tales garantías implica la hipoteca misma. La casa—generalmente un activo que aumenta en valor—sirve de garantía, ayudando a mitigar las preocupaciones sobre incumplimiento, aumentando la disponibilidad de crédito y cortando los costos.

México ha hecho avances importantes para permitir el uso de casas como garantía. En 2000, la reforma de la bancarrota mejoró la aplicación de contratos y derechos de los acreedores al aclarar y hacer más eficiente el proceso y fortaleciendo la capacidad del prestamista de embargar activos. Las disposiciones sobre garantías fueron reforzadas aun más en 2003.

Reglas sobre bancarrota generalmente uniformes valen ahora en todo el país, mientras que antes variaban considerablemente entre las jurisdicciones. Además, la reforma estableció un mecanismo extrajudicial para la reposesión de las garantías y la resolución de la bancarrota, que alivia la necesidad de los prestamistas de usar un sistema judicial que en los niveles local y estatal sigue siendo ineficaz e inconsistente en la aplicación de la ley y la jurisprudencia. Ya que las viviendas sirven de modo más seguro como garantía, los prestamistas pueden extender hipotecas con mayor confianza.

Hay seguridad adicional para hipotecas gracias al establecimiento del seguro hipotecario, el cual ofrece protección para los acreedores, con límites, si la garantía subyacente no cubre el saldo no pagado de un préstamo. Una agencia gubernamental ha ofrecido seguros hipotecarios desde julio de 2005. Una reforma de este pasado marzo permite que el sector privado los ofrezca también.

La disponibilidad del seguro hipotecario abre el mercado a más personas y fomenta el suministro de crédito al bajar las tasas de interés y los pagos iniciales. Además, proporciona una mejora de crédito importante para el creciente mercado mexicano de títulos valores respaldados por hipotecas. Por último, el seguro hace que los prestatarios con las razones más altas de préstamo a valor compartan el costo del servicio de préstamos relativamente riesgosos.

Obteniendo fondos. Una vez que existen las protecciones adecuadas para los prestamistas, el mercado hipotecario todavía requiere lo obvio: fondos para prestar. México ha aumentado el flujo de dinero para préstamos de hipotecas por medio de la titulización. El desarrollo de este mercado permite que los originadores de hipotecas remuevan los préstamos de sus cuentas, liberando fondos para préstamos nuevos.

La titulización también puede reducir el costo de los fondos de los prestamistas. Al decidir cómo obtener dinero, los prestamistas pueden escoger entre emitir deuda sobre la base de su promesa de repago o emitir títulos valores respaldados por los ingresos futuros de paquetes de préstamos específicos. Obtener fondos por medio de la titulización a menudo significa financiación menos costosa de la que sería posible sobre la base de la clasificación de crédito del prestamista.

Los primeros títulos valores respaldados por hipotecas en México fueron emitidos en diciembre de 2003, después de años de mejoras a los sistemas asociados de información. Otros cambios estructurales que apoyan la titulización incluyen normas de financiación uniformes, normas parejas de valoración de préstamos, y reglas transparentes de ejecución de hipoteca. Como resultado de estos esfuerzos, el mercado mexicano de títulos valores respaldados por hipotecas ahora compara favorablemente con los de países similares (Tabla 1).

El apetito por tales productos titulizados es grande, especialmente entre los inversionistas institucionales mexicanos. A causa de reformas que han liberalizado la industria, los fondos de pensiones en México han experimentado un crecimiento explosivo. Los administradores de los fondos deberían continuar siendo compradores deseosos de títulos valores respaldados por hipotecas, los cuales disponen de clasificaciones de grado de inversión, al continuar diversificándose de los bonos gubernamentales.

No obstante, los inversionistas institucionales extranjeros mayormente han estado ausentes del mercado, con la excepción de algunos fondos de cobertura estadounidenses. Por ahora, el tamaño pequeño de las emisiones mexicanas relativo a los de países desarrollados impide interés internacional general en los títulos valores. Otro factor limitante son los problemas para pronosticar con precisión los flujos de efectivo. La falta de datos históricos de México aumenta la dificultad para pronosticar la rapidez de los pagos anticipados, la morosidad y los incumplimientos. Tales datos llegarán a estar disponibles con el tiempo.

Construyendo una industria hipotecaria
Mientras que la reforma estructural de los mercados financieros ha respaldado las partes que componen el préstamo de hipotecas, México ha estado fomentando las instituciones que apoyan la compra de viviendas.

El gobierno opera dos de los prestamistas de hipotecas más grandes del país—el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

El gobierno federal estableció el Infonavit en 1972 como agencia autónoma para administrar un fondo para viviendas para trabajadores y para fomentar sus derechos a la vivienda. El Infonavit financia hipotecas para los trabajadores por medio de una deducción obligatoria de nómina del 5 por ciento que también ayuda a pagar otros programas sociales. La agencia tenía un total de préstamos de $40,1 miles de millones el 30 de junio, la cartera de hipotecas más grande en Latinoamérica.

El Infonavit emitió su primer título valor respaldado por hipoteca en 2004, con $68,2 millones en bonos a 12 años. La agencia siguió con una serie de bonos a 20 años respaldados por carteras de hipotecas de bajos ingresos, todos comprados por inversionistas institucionales mexicanos interesados en valores a largo plazo con clasificaciones estables de grade de inversión.

Los pagos sobre los préstamos que respaldan los títulos valores del Infonavit vienen vía deducciones automáticas de los sueldos de los trabajadores, lo cual ayuda a reducir la morosidad. El índice de morosidad para la emisión inicial del Infonavit ha estado alrededor del 2 por ciento, el cual es compatible con las normas de originación de préstamo conservadoras necesarias para cumplir con las demandas de grado de inversión de los inversionistas institucionales.

La SHF se creó en 2001 para incitar el desarrollo del mercado de hipotecas secundarias al garantizar los créditos y crear una base de datos sobre prestamistas, préstamos y titulizaciones respaldadas por hipotecas. La agencia tenía $8,8 miles de millones en préstamo hipotecarios financiados directamente al final del año 2005.

Por medio de garantías parciales, la SHF ha asumido una cantidad significativa del riesgo crediticio en reservas hipotecarias titulizadas, lo que baja los costos de transacción de los emisores y reduce las mejoras crediticias necesarias para cumplir con un nivel de clasificación en particular. El gobierno mexicano, a su vez, ha garantizado de manera explícita los compromisos de la SHF hasta 2009.

Además de originar hipotecas, la SHF ha sido una fuente importante de financiamiento para las compañías hipotecarias mexicanas, conocidas por su acrónimo, sofoles. En total, el 35 por ciento del financiamiento directo de las sofoles proviene de fuentes del gobierno.

Aunque El Infonavit y la SHF han sido los más activos en el mercado de titulización de México y han mantenido una presencia dominante en las hipotecas, su cuota de mercado ha disminuido, incluso cuando la industria ha crecido (Gráfica 4). En cuanto a valor, las instituciones públicas originaron más del 90 por ciento de las hipotecas en México en 2002, con El Infonavit como responsable por dos tercios del total. Para junio del 2006, los prestamistas gubernamentales representaron el 63 por ciento del valor de las hipotecas nuevas.

La cuota de mercado que el gobierno ha perdido en gran manera ha ido a las sofoles y a los bancos. Una comparación de su crecimiento en originación de hipotecas con el del Infonavit y el de la SHF muestra que las instituciones del sector privado ganaron de modo significativo por encima de los programas del gobierno.

Esta tendencia continuará probablemente. La SHF está retirando paulatinamente las originaciones de hipotecas y el financiamiento de las sofoles y planea dejar ambas operaciones para el 2009. Para ayudar a las sofoles a adaptarse, la SHF continuará proporcionando garantías de hipotecas parciales, manteniendo aumentos crediticios considerables y fomentando la titulización de hipotecas. Para calificar para garantías, las hipotecas deben cumplir con los requisitos específicos para el tipo de propiedad y el valor, y también con las normas sobre la razón entre deuda e ingresos y entre préstamo y valor. Tal normalización en el proceso de financiamiento promueve la homogeneidad, otra característica que facilita la titulización. Además de las garantías parciales, la SHF será más activa en el mercado de seguros hipotecarios.

El auge de viviendas en México
Cuando asumió el cargo en diciembre de 2000, el Presidente Vicente Fox prometió que para el final de su mandato en 2006, el número de casas edificadas anualmente aumentaría de 250.000 a 750.000. Los analistas esperan la construcción de aproximadamente 800.000 unidades en 2006, cuando en el 2005 se construyeron 600.000. Todo dicho, México habrá edificado más de 3 millones de casas entre el 2001 y el 2006.

A pesar de esto, México todavía tiene un déficit de 5 millones de unidades, mayormente debido a un incremento mediocre en el aumento de la reserva de viviendas durante las décadas de 1980 y 1990. Debido a la demanda reprimida, la construcción de viviendas en México probablemente continuará a un paso rápido con tantas como 1 millón de viviendas construidas en cada uno de los próximos años.

Hay varios factores que están contribuyendo a la fuerte demanda. Los registros oficiales dicen que el índice de propiedad de viviendas es cerca del 90 por ciento, pero ese número es un tanto erróneo. Más del 60 por ciento de las casas fue autoconstruido, y a menudo la calidad es deficiente, lo cual impulsa a muchos residentes a buscar nuevos lugares para vivir.

Las tendencias demográficas también estimulan la demanda. En el 2000, el total de mexicanos entre las edades de 20 y 49 años era de 31 millones. Se espera que esta población crezca a 46 millones para el 2020, lo cual resultará en mayor demanda de viviendas.

A la misma vez, la clase media mexicana se está expandiendo. Actualmente, las personas de las clases baja y media—hogares que ganan de $4.100 a $11.000 al año—representan el 45 por ciento de la población, un aumento del 25 por ciento desde el principio del 2001. Durante la década pasada, los sueldos han aumentado más rápidamente que la inflación, proporcionando aumentos elusivos durante los años propensos a crisis entre 1975 y 1995. Además, el índice de natalidad ha disminuido y hay más mujeres trabajando. Todos estos factores incrementan la capacidad de comprar una casa.

Las regiones con alta demanda de mano de obra están experimentando una grave escasez de viviendas, mientras muchas casas están situadas en áreas de oportunidad económica limitada. Las empresas mexicanas a menudo emplean trabajadores de localidades relativamente distantes. Dada la escasez de viviendas cercanas, frecuentemente los grupos de trabajadores viven en un apartamento.

Aunque muchos de estos trabajadores son dueños de sus casas, estas pueden estar a cientos de millas de donde trabajan y viven. Presumiblemente preferirían vender sus casas distantes y comprar nuevas más cerca del trabajo si hubiera disponibilidad de viviendas. Asimismo, otros miembros de la familia podrían trasladarse a regiones de crecimiento más rápido, con mejores oportunidades laborales.

Finalmente, el costo de financiamiento de casas ha caído dramáticamente. Los diez años de estabilidad económica, la inflación en descenso, las reformas del mercado financiero y la competencia en el sector bancario han mejorado de gran manera la capacidad de los prestamistas de ofrecer préstamos a más largo plazo a tasas razonables.

En septiembre del 2006, los bancos estaban ofreciendo hipotecas a 20 años a intereses fijos en aproximadamente 9 por ciento, con un pago inicial requerido del 10 por ciento. Solamente dos años antes, la misma hipoteca hubiera tenido una tasa de interés del 18 por ciento y hubiera requerido un pago inicial del 35 por ciento.

Hacia mercados financieros modernos
La creación de México paso por paso de la infraestructura institucional para préstamos hipotecarios ilustra cuantas partes interconectadas son necesarias para un solo segmento de un sistema financiero moderno. Mientras mejora las finanzas de las hipotecas, México ha adoptado otras reformas del sector financiero. Desde 1998, por ejemplo, el país ha establecido una infraestructura más formal para comerciar en derivados—instrumentos financieros cuyos valores están ligados al desempeño de las tasas de intereses, valores monetarios, acciones u otros activos (véase la caja “Derivados en México”).

México también ha reforzado la confianza en las finanzas corporativas. Tan recientemente como 1998, el país no emitió bonos corporativos, y los préstamos al sector privado habían caído a menos de la mitad del nivel de 1994. Ahora las compañías mexicanas adquieren financiamiento de más de $10 miles de millones anualmente de bonos, y los préstamos bancarios están avanzando rápidamente.

En enero de 2006, México implementó normas sobre el gobierno corporativo para los organismos que clasifican los títulos valores. Las nuevas reglas incluyen un código de conducta de la industria y medidas más fuertes para asegurar la confidencialidad de los datos financieros y de otra información reservada. Estas reformas ponen al país en conformidad con las normas internacionales, aumentan la confianza de los inversionistas en las opiniones y recomendaciones de los organismos, y estimulan la negociabilidad de los bonos.

La legislación que se promulgó este año facilita el desarrollo de un mercado para las sociedades de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés), lo que promete mayor acceso a los fondos para el sector inmobiliario en general.[4] La legislación cambió las leyes impositivas, con el objetivo de estimular la inversión inmobiliaria al incrementar las oportunidades de liquidez y diversificación, y a la vez abrir el mercado inmobiliario a los pequeños inversionistas. La primera REIT mexicana fue emitida en marzo de 2006.

La creación de mercados financieros modernos tendrá efectos muy diversos sobre la economía. Al liberar fondos, reducir los costos de tomar prestado y profundizar el sistema financiero, la industria hipotecaria emergente de México ya está ayudando a estimular tanto la cantidad como la calidad de la reserva de viviendas.

Un beneficio posible a largo plazo implica la economía informal del país, todavía extensa, en la cual los individuos y las empresas operan fuera de los reglamentos oficiales. Ingresos mensuales tan bajos como $420 califican a los hogares del sector formal—que pagan impuestos—para préstamos originados por el gobierno (Gráfica 5).

La oportunidad de obtener financiamiento para hipotecas puede representar un incentivo considerable para reportar ingresos personales y pagar impuestos de seguridad social. Con el tiempo, tal proceso podría llevar a una economía formal más inclusiva en México que coincida con un aumento continuo de la clase media.

El mercado hipotecario de expansión rápida también podría mejorar el bienestar de la economía mexicana de muchas otras maneras. La vivienda es el vehículo de ahorros principal para la mayoría de las familias mexicanas. Con escasez de financiamiento en el pasado, la única manera de ahorrar para muchos era un ladrillo a la vez, y la construcción de sus hogares se demoraba muchos años. Hoy, con mayor acceso a crédito para hipotecas, un creciente número de hogares tiene la opción de comprar una casa ya construida y pagar por ella con el tiempo—un proceso que ofrece mejor refugio y a la vez permite la acumulación gradual de capital.

El otro aspecto de permitir que más personas compren casas completamente construidas es que también será más fácil para aquellos que desean venderlas. Esto podría reducir la tendencia de la gente a encontrarse atada a una región por la acumulación de riqueza no aprovechable en su casa.

Aunque las familias a menudo han esquivado este problema al enviar al sostén de familia a vivir en cualquier sitio donde se pudiera encontrar trabajo, la capacidad de trasladar a las familias a regiones que ofrecen mejores trabajos permitirá que más mexicanos mejoren sus finanzas. Al crear un mercado de vivienda más líquido, el mercado hipotecario en expansión del país puede reducir la rigidez del mercado laboral también, y contribuir a una economía mexicana más dinámica.

Sobre el autor Skelton es un analista financiero internacional en el Departamento de Estudios de la Industria Financiera del Banco de la Reserva Federal de Dallas. Notas Para más sobre el papel del desarrollo financiero en el crecimiento económico, véase Saving Capitalism from the Capitalists: Unleashing the Power of Financial Markets to Create Wealth and Spread Opportunity, por Raghuram G. Rajan y Luigi Zingales, New York: Crown Business, 2003, y "Finance and Growth: Schumpeter Might Be Right," por Robert G. King y Ross Levine, Quarterly Journal of Economics, vol. 108, agosto 1993, pp. 717-37. Para más sobre el mercado de crédito explosivo de México, véase "Mexico Emerges from 10-Year Credit Slump," por Robert V. Bubel y Edward C. Skelton, Federal Reserve Bank of Dallas Southwest Economy, mayo/junio 2005, pp. 14-18. Esta ley produjo como resultado la regulación bancaria aparentemente más responsable por el aumento del uso de la información de las oficinas de crédito. Esta regulación requería una reserva de capital del 100 por ciento para préstamos hechos sin consultar la información de las oficinas de crédito. Posteriormente se reformó esta regulación para que el crédito extendido a los prestatarios con un historial de crédito negativo también requiriese el 100 por ciento de cobertura de reserva. Además, se requiere que los acreedores actualicen la información sobre sus prestatarios cada mes. Una REIT, a menudo cotizada en bolsa, tiene en su poder los títulos de propiedades e hipotecas inmuebles para el beneficio de un grupo grande de inversionistas. Una REIT está exenta de impuestos corporativos siempre y cuando casi todos sus ingresos sean distribuidos a los inversionistas del fondo.